Ｑ＆Ａ【銀行ローンについて】｜香取市、成田市で不動産をお探しなら株式会社リビング＆ルーム【住まいと暮らしのコンシェルジュ】にお任せください！

銀行ローンについて

融資をうけた場合、火災保険には入らなくてはいけないのですか？

住宅ローンご利用のお客様には、担保となる建物について、火災保険にご加入していただく必要があります。
例えば15年ローンを組まれた場合は最低15年、30年ローンを組まれると最低30年という風にローンを組む年数には最低かかってきます。それ以上の年数に関しましては任意になります。

銀行融資の際の『団体信用生命保険』とは何ですか？

団体信用生命保険（通称「団信」と言われています）は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うというものです。金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むもので、掛け金も安く、また加入時年齢による保険料の違いなどもありません。もし団信に加入していない場合に一家の大黒柱に万が一のことが起こったら、残された家族が住宅ローンを返済し続けなくてはなりません。他の生命保険との兼ね合いもありますが、マイホームに安心して住み続けるために、団信はとても重要なものとなります。

住宅ローンが払い終えた時、抵当権はどうしたら抜けますか？

抵当権を抹消するには、抵当権者（ローンの借入をした銀行等）から委任状と登記済証、登記原因証書をもらい、抵当権を付けた不動産の管轄登記所に抹消登記の申請をすればできます。
抵当権者が手続に協力しない場合、裁判所で債務不存在の判決をもらい、その謄本で抹消します。
根抵当権でなければわざわざ抹消登記をしなくてもかなわないという意見の人もいますが、後々のトラブル防止のため、ローン完済後は登記抹消が一番良いでしょう。

住宅ローンを利用する際に、ローン保証料を払う代わりに保証人を立てることで保証料の支払いを免れることは可能でしょうか?

保証料については、各銀行の取り扱いになりますので、確定的なことは言いかねますが、わかる範囲での回答をさせていただきます。
まず、保証料の意味については、お考えの通り、住宅ローンを借りるにあたって、保証人が必要となることから発生しております。
以前は保証人を立てることが一般的でしたが、現在は住宅ローンに限らず、保証人を立てることは敬遠されております。そこで、金融機関では保証人を借りる人に準備してもらうのではなく、保証会社を利用することに切り替えました。
保証会社も営利企業ですから、費用が発生します。これが保証料です。
では、以前のように保証人を立てるから、保証会社からの保証をなくし保証料を免れることが出来るかと言いますと、かなり厳しいと思われます。
金融機関の最近の取り扱いは、保証会社からの保証を絶対条件にしているケースがほとんどです。これは、審査部門が保証会社にあるため、保証会社を外すと、審査に影響が出ることと、金融機関の子会社が保証することにより、まわりまわって保証料も金融機関の利益になるからです。
この傾向は、金融機関の規模が大きくなればなるほど顕著で、都市銀行や大手地方銀行などでは、まず崩れないと思います。以前のような取り扱いが出来る可能性がある金融機関は、第二地方銀行や信用金庫などになります。これらの金融機関でもかなり少なくなってきましたが、プロパー（金融機関独自）の融資で保証人付住宅ローンを今でも実施している可能性もあります。何年か前までは（千葉でも）取り扱っている金融機関もございました。
地元の地域に密着した金融機関にお尋ねになってみてはいかがでしょうか。また、ご依頼の不動産会社でもある程度、地域の金融機関の取り扱い状況を把握しているかもしれません。
さらに、機構買取型の新型住宅ローンや新生銀行・ソニー銀行などの新しい銀行などでは、保証料不要の住宅ローンもございます。
また、ここでもうひとつ考えておかなければならないのが、総合的な評価です。
保証料は借り入れ費用の一部であり、保証料の有無だけでなく、利息や手数料などの費用全体から判断しなければなりません。
仮に保証料が不要になっても、借り入れ金利が高くなってしまっては、意味がありません。保証料が発生する住宅ローンでも、保証料を金利に組み込んで、当初の保証料支払いを免れることもできます。
通常、保証料を金利に組み込む場合、0.2～0.3％の金利上昇になりますが、優遇措置などにより、実際の適用金利が保証料不要タイプより低くなる場合は、保証料を金利に組み込んで支払ったほうが、借り入れ費用全体で見た場合、有利になることもございます。
※保証料前払いと金利組み込み払いを比較しますと、前払いの方が借り入れ費用の面からは有利になります。
住宅ローンをご選択する場合、状況と返済計画などから、総合的に判断されることをお勧めします。

ローンを返済出来なくなるとどうなりますか？

ローン残金全額を、一時に返済するよう求められます。その結果、マイホームを競売にかけられることにもなります。
住宅ローンの資格審査に合格して融資を受ける段階で金融機関と金銭消費賃借契約を締結します。
銀行の住宅ローンの契約証書には、「返済を一回でも怠ったときは、期限の利益を失い、残額を全額一時に返済しなければならない」という趣旨のことが書かれています。
たとえば、住宅ローンを期間20年毎月均等返済という条件で借りる契約をしたとき、途中で銀行（貸主）の都合で期間を10年に縮めるようには言えないようになっています。
このように、借主の都合に関わりなく当初契約した期間に返済すればよいというきまりを期限の利益といいます。借主が分割返済で契約どおりの返済期間を守らないときは、この期限の利益を失い、ローン残額全額を一時に返済するように定められています。
また借主の資産、信用に不安が生じたときも一時に返済するように定められているのが普通です。

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