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住宅ローンのあれこれ
住宅ローンはマイホーム購入者にとっては、物件選びにも匹敵するくらいのかなり重要なポイントです。購入した不動産も20年、30年といった期間で利用を考える必要が有りますが、住宅ローンもやはり20年、30年、あるいは35年といった非常に長期間のお付き合いになります。しかも生命保険や火災保険までしっかり掛ける文字通り「命懸け」の契約になります。
あとで、「しまった！！」とならない為にも、まずは住宅ローンの基本知識と組み方のポイントを身に付けましょう。
住宅ローンの基本知識
(1)大きく分けて公的融資と銀行住宅ローンの２種類があります。
住宅ローンには大きく分けて住宅金融支援機構を中心にした公的融資と民間銀行の住宅ローンの２種類に分別されます。それぞれに一長一短はありますが、現在は住宅金融支援機構と民間銀行が競合しているケースも多くなり、どちらも商品開発に力を注いでいます。
一部違った商品もありますが、一般的に公的融資は長期固定金利（財形融資を除く）の住宅ローンを、民間銀行は変動を中心とした短期固定金利を主力商品としています。
(2)住宅ローンの返済方法は「元利均等方式」と「元金均等方式」の２つがあります。
住宅ローンには返済方法が２種類あります。それぞれに一長一短がありますので、特徴だけ掴んでおきましょう。
ローンは「元金」、「利率」、「期間」の三つで返済額等が決ってきますが、その大前提の返済方法によっても中身は相当変わってきます。
といっても住宅ローンの返済方法は基本的に２種類だけです。「元利均等」と「元金均等」に分かれます。
ちなみに・・・
(3)ローンの３要素は「元金」「利率」「期間」です。
返済方法が決まると後は「元金」「利率」「期間」が決まると肝心の返済額が決まってきます。３つの内どれか一つでも少なくなったり減少すると返済額が少なくなります。逆にどれか一つでも増えると返済額は増えます。
元金は借入時にどうしても自己資金との関係であまり選択の余地はありませんが、利率は銀行によっても違いますし、同じ銀行でも選択する商品によっても違う場合があります。
住宅ローンのあれこれ
「元金均等」とは
文字通り「元金」を均等に分割して返済する方法です。
例えば３０００万円、３.０％、３０年返済の場合はまず元金３０００万円を３０年(３６０回)で割ります。すると８３，３３３円になります。月々の返済元金は８３，３３３円づつで最後まで変わりません。
その元金に毎月の利息の額を足して返済していきます。利息の方は元金が毎月減っていきますので毎月ほぼ同じ額だけ減っていきます。初回の利息は３０００万
円×３．０％／１２で７５，０００円で初回月の返済額は１５８，３３３円です。
２回目の利息は（３０００万円−８３，３３３円）×３．０％／１２で７４，７９１円になります。ずうっと最後までこの計算を繰り返す事になります。
最初の負担は大きいのですが、元金がどんどん減っていくので利息の支払額は「元利均等」に比べて少なくなります。
「元利均等」とは
こちらは元金と利息を足した額が均等になるように常に元金額と利息額を可変させて毎月同じ額を返済する方式です。
同じく３０００万円、３．０％、３０年返済の場合は毎月の返済額は１２６，４８１円となります。
こちらは元金の減りが遅く、総支払額は「元金均等」に比べて多くなってしまいます。ただし最初の返済額が少なく、支払額も毎月一定なので一般的には住宅ローンと言えばこちらになってしまいます。
住宅ローンの組み方のポイント
１．すべての諸費用を含めた総費用を確認しましょう
不動産購入にかかる費用としては、直接の建築工事費、購入価格の他に税金、登記費用、住宅ローンの手続き費用、場合によっては、住宅ローンが実行されるまでの間の支払いを目的としたつなぎ融資費用や建て替えの方は工事中の仮住まいのための費用がかかります。また、マンションの場合は修繕積立基金がかかりま す。この他にもカーテン、照明器具、家具などの耐久消費財購入費が必要になります。
２．自己資金は出来るだけ多く用意しましょう
不動産購入の総費用に占める自己資金の割合は、できるだけ多い方が良いのですが、一般的には新築または購入の代金の20％、その他費用にあてるため10％、合計30％以上の自己資金を用意するのが望ましいとされています。また、それだけ用意しないと住宅金融支援機構やフラット３５の利用は出来ません。自己資金がそれ以下の方は民間銀行住宅ローンを利用する事になります。
３．ライフスタイルにあった金利タイプを選択しましょう
金利のタイプにはいろいろあります。まずは、しっかりそれぞれの金利タイプのことを知っておきましょう。固定金利、変動金利、固定金利期間選択型について、それぞれの金利変更ルールや特徴をよく掴んでおきましょう。
４．いくら借りられるかより、いくら返せるかを第一に考えて借りましょう
目先の金利の安さに惑わされないようにしましょう。住宅ローンの年間総返済額は、年収に対して過度な負担にならないようにすることが非常に大切です。過剰な借入れとならないように注意しましょう。また数字上はローン審査に通っても実際の生活になるとかなり返済の負担は重くなります。生活に見合った返済額になるように借入額や借入期間を考慮しましょう。
今後の生活費等のライフサイクルの変化を考慮し、「いくら借りられるかより、いくら返せるか」を念頭に置いて借入金額を決定していくことがポイントになります。
５．毎月払いを基本に返済しましょう
ボーナス払いを利用すると、毎月の返済金はそれだけ低くなり、月々の返済が楽になったように感じます。しかし、ボーナスは会社の業績などによって大きく変動します。例えば大企業や公務員であってもボーナスが減ったり、無くなったりする事も有り得ない話ではありません。ボーナスの大部分をローンの返済にあてる計画ですと、ボーナスが少なくなったときに返済に困ります。
しかも、ボーナス払いの返済月は返済額が多額になるため、もし返済が遅れてしまうと正常な返済の状態に追いつくのは大変です。
毎月払いを基本に返済計画を立てましょう。
６．返済期間（完済時の年齢）を考えて計画しましょう
住宅ローンは長期にわたり返済していくものですが、その期間の中で、子供の教育資金や結婚、ご自身の転職、退職などにより、生活費や収入が大きく変動したりします。
そのため、ある程度収入の変化や家族の成長時期を考えた返済期間を設定することが大切です。
例えば、「年金収入となった場合を考えて、退職時期までの返済期間とする。」などといった計画をたてて、その中で無理のない返済を続けていくことが大切です。
７．ローン返済額以外の支払いも考えて計画しましょう
住宅の完成後にかかる費用は、ローン返済額ばかりに目がいきがちですが、次のような費用が新たに発生しますので、これらも計画にいれて返済計画をたてましょう。
（1）税金
土地、建物に対する固定資産税と都市計画税が毎年かかります。
（2）団体信用生命保険特約料
団体信用生命保険特約制度は、ローンを返済されている方が死亡・高度障害に陥った場合に、保険金でローン残高を完済する制度です。住宅金融支援機構やフラット３５を利用する場合は、各自で保険料の支払いが必要です。民間銀行の住宅ローンの場合は、ほとんどの場合、銀行が支払います。
（3）火災保険料
火災保険は通常住宅ローンを完済するまで加入するように金融機関からの条件が付きます。住宅の購入時に前期間分一括で払わなかった場合は、定期的に保険料の支払いが発生します。
（4）補修費の積立
家は必ず劣化していきますので、定期的な点検・補修が必要となります。 いざ、補修となったときに慌てないように毎月、補修費を積み立てておくと安心です。
（5）マンションの場合
共用部分の維持管理費として、主な費用は管理費、修繕積立費ですが、この他にも共同アンテナ使用料、駐車・駐輪使用料などがかかる場合があります。
８．ライフサイクルをしっかりと考えて計画しましょう
人生は、年齢とともに、結婚、子供の誕生、入学、進学、子供の結婚、定年退職など様々なイベントがあります。こうしたライフサイクルのなかで、住宅取得を考えていかなければなりません。
住宅ローンの返済は長期にわたるものですから、様々な人生のイベントや発生する費用などを考慮した、しっかりした返済計画をたてて借りるようにしましょう。
