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不動産に関するお悩み相談・Ｑ＆Ａ

不動産売却について

不動産査定の際は不動産鑑定士の方にしてもらうのですか？また料金はいくらぐらい発生するのですか？

売却される時、不動産の価格(査定)は不動産業者による査定価格が元になっている場合がほとんどで、不動産鑑定士の先生による鑑定というのは、一般的にされてません。
ちなみに不動産業者が行なう価格査定は一般的には無料です。

査定価格よりも高く売ることは可能ですか？

お手持ちの不動産を少しでも高く売りたいのは誰でも考えますね。 確かに、査定価格より高めで売り出して、うまく売れる場合もあるでしょう。
かなり気に入ったのでどうしても欲しいとか、急いで引っ越しを考えている、など買い主の理由はさまざまなので、タイミングが合えばスムーズに売れることもありえることです。
ただし、買い替えなどの場合には不向きです。 なぜなら、たまたま売れることを狙うとリスクが生じるからです。
時間に余裕のある売却だけのケースならともかく、通常は売却と購入を同時に進めることになります。
となると売れる確率の高い査定価格から数％程度の範囲内の価格が安全ですというわけです。
その意味では不動産会社の査定価格を信じることが大切で、あまり欲張るとよくないようです。

仲介業者を通さずに自分での売却は可能ですか？

可能です。

不動産取引で成約までの期間や価格、引き渡し、瑕疵、様々な条件など何らかの不満を残したまま契約した経験がある方も中にはいらっしゃいます。
しかし個人売買では間に業者やブローカーが介在しないので、売り主と買い主双方が直接、お互いに納得するまで話し合うことができます。 　売買契約書の作成や役所に出向いて調査が必要な場合など、多少、面倒な部分もありますが、業者が介在しているときと違って納得できなければ直ちに中止することも簡単にできます。

物件案内の際、印象良く見せるにはどのようなことがありますか？

■清潔感を出す
整理整頓され、きれいに使われている家という印象は、そのまま住人の印象にもつながり、物件の付加価値を高めます。
逆に掃除もしていない汚い家は、たとえリフォームすると考えている買い手であっても、家の傷みや古さをより一層連想させてしまうマイナスポイントになってしまいます。
特に女性の場合は、水回りの清潔さに目がいくのでキッチンやトイレ、風呂場などのカビや汚れを落とし、念入りに掃除にしておきましょう。 古い水栓を最新の水栓に取り替えるだけでも印象は違います。
汚れのひどい場合は、プロのハウスクリーニングに依頼することも考慮にいれておきましょう。

■すっきり感を出す
とにかく無駄なものは片付けて整理整頓しておきましょう。
物をあまり置かず整理整頓された家は、部屋をすっきり見せ広々と感じさせます。 引越で捨てる予定の物は、物件案内の前に処分してしまったほうがいいでしょう。
第一印象となる玄関のすっきり感は特に大切です。 靴は下駄箱にしまって玄関を少しでも広く見せましょう。

■明るさを演出する
玄関や室内が薄暗い部屋は、マイナス印象を与えます。 特に明るい外から入ってくる客はなおさらです。
物件案内の際は、カーテンを開けたり、部屋の電気を全てつけるなど明るさを演出することも必要です。
電球が切れているという場合には、事前に取り替えておきましょう。 窓を綺麗に拭いておくだけでも、随分明るくなります。
また、明るさだけでなくライティングを工夫するだけでも部屋の印象が良くなる場合もありますので検討してみて下さい。

■生活感を出さない
生活感を感じさせるものに生活臭があります。 その家独特の匂いは、住人には気にならなくても他人には感じやすいものです。 物件案内時には窓を開けたり、換気扇を回して空気を入れ替えておきましょう。
ベランダなどに掛けてある洗濯物も生活感を感じさせますので取り込んでおきましょう。 キッチン、トイレ、風呂場の汚れや匂い、汚れたカーペットなども同様に生活感がにじみでますので注意が必要です。
その他、トイレ便座の壊れの補修、痛んだフローリングのニス塗り・ワックスがけ、焼けた畳の表替えなど、できる範囲のことをしてあなたの家の付加価値を上げることが大切です。
購入希望者の多くは、新築物件のモデルルームを見てきた目の肥えた客だということを認識し、物件案内時にはショールームのような気持ちでのぞみましょう。

住宅を売却しやすい時期や季節はありますか？

一般的には、2〜3月、9〜11月にマンション売買が活発化しやすいと言われております。
とくに、2〜3月は、転勤などの需要があり、1年の中で最も不動産の流動性が高まる時期なのです。
この時期を踏まえて売却する方法もオススメなのですが、時期以外にも「売れるタイミング」があるのです。
それは、「税制や補助の動向」です。
政府が不動産購入に対する補助を出すケースもありますし、銀行が新しい住宅ローン商品を発売し、それが大きな注目を集めることもあります。
このような場合は、たとえ上記の時期でなくても、購入希望者が現れやすいんですね。
さらには、「近隣に新しい生活インフラが出来る」という場合も、売り出すに良いタイミングでしょう。
「駅」や「スーパー」など、これらの生活インフラが近隣に出来る場合、 地価が上がる可能性もありますし、その利便性を見越して買い手も見つかりやすいのです。
もちろん、生活インフラの整備は、売却価格を上げる効果もありますよ。
「今度、近くにスーパーが出来るんですよ」となれば、当然、査定ポイントとしてはプラスに働きます。
・時期（9〜11月or2〜3月）
・税制や補助 ・生活インフラの動向
これらを総合的に踏まえて、売却時期を見極めることもスムーズな売却をするひとつの方法です。

個人が売主の場合給湯器などの破損は瑕疵担保責任に問われるのですか？

中古住宅の瑕疵とは、主要構造部位の腐食、給配水管等の不良、雨漏り、白蟻被害といったところを一般的には指しています。
今回のお話は、付帯設備の不具合という事なので、結果、瑕疵には該当しないと思われます。
ただし、契約時に「付帯設備表」という書類を作成しますが、その時に給湯器の故障が無しとしているにもかかわらず、故障していたという事になれば告知内容と違うという事で別の形で責任を問われる事はあるかもしれません。

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