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不動産に関するお悩み相談・Ｑ＆Ａ

不動産購入について『土地』

公簿取引と実測取引の違いは何ですか？

公簿売買方式とは土地登記簿の表示面積により売買代金を確定し、以後その金額を変更しない方式です。
一方実測販売方式は契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額によって売買する方式です。
これらの契約方式の併用として、暫定的に登記簿の面積により売買を行い、後に実測した面積との差を清算する方式もとられていますが、実務上はこれも実測売買に含まれると解されています。

商業地を購入する際、気をつけなければならない点などはありますか？

商業地は「商業活動」の場ですので、土地の収益性が高いものほど優れた土地ということになります。
具体的に気をつけると良い点は、通行量の多さ、店舗の集積度等の環境条件、接面道路の広さ、連続性の状態等の街路条件、都心、駅、官公署への距離等の交通・接近条件、法定容積率の大きさ等の行政的条件、さらには画地の間口の広さとか形状の良否等の画地条件などがあります。

土地の売買契約を済ませ、手付金を支払いましたが、他に良い土地が見つかりこの契約を解除したいのですが可能ですか？

通常、契約は守らなければなりませんが、この場合、手付を放棄すれば解約できます。
手付というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金銭をいいます。
一般に不動産取引の場合には、それがどんな名目の手付であれ解約手付としての性質を持っています。 買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。
ただし、額があまり高すぎると事実上解約手付としての目的を果たせないので、 売買代金の１割ぐらいが一般的です。
宅建業者自らが売主となって手付を受け取る場合は、２割を超えてはいけません。 「手付流し、倍返し」は、相手方が契約内容の実行に取りかかる前までにしなければなりません。

以前田んぼだった土地は地盤調査をすれば大丈夫ですか?

地盤調査をする意味としては、ＯＫかＮＯかの返事が出るのではなく、その敷地の地盤内容を知り、その結果に基づいた基礎工事（補強）をすることにあります。
田んぼの跡地でも、建物が建てられないという結果は出ないと思われます。 結果としてどういう基礎補強が必要かが分かるような内容になります。
経験値としては、数メートルから十数メートルの杭工事が必要になると思われ、補強費用は安くて100万円、それ以上の費用になることも多く、この費用を土地の価格に合算して、土地単価を見直してみて下さい。
ちなみに、田んぼや湿地の場所は、低地になっているケースが多く、水害などの災害の危険性も考慮する必要がございます。
大規模な造成地で、治水に関して、大規模な調整池が作られているなど万全の対策があるのかないのか、周辺地形（川の有無、高低差）を観察し、そういう災害時にどうなるのか推察してみて下さい。
報道などの影響により、建物のことだけに囚われがちですが、建物そのものは、きちんと調査し、適切な対策（工事）をすれば、ある程度大丈夫なのではないかと思っています。
それよりは、上記のような災害時にどうなるか、建物がいくら無事でも水浸しになったり、土砂崩れなどがあっては意味がないですから。
あと、田んぼや湿地の場所は、周辺が高くなっており、そこだけ低いような谷地の場合、湿気がこもりやすくなるので、建物にも生活にも影響が出ます。
むしむしじめじめする場所での生活は不快指数が上がります。

土地を見に行く時のポイントはありますか？

下記の項目をチェックしておくと良いでしょう。

--　土地の環境＝水はけ、日当たり、風通しなど
--　用途地域＝市街化区域or市街化調整区域など
--　前面道路＝接道方位、道幅（セットバックの要・不要）
--　敷地の形状（地形）＝整形or不整形（接道幅など）
--　敷地面積、建ぺい率、容積率、私道の有無（負担金含む）
--　各種制限＝高度地区、防火地域、風致地区、建築協定など
--　近隣・道路の関係＝他との敷地高低差（擁壁など）
--　隣地との境界線＝明示されているか？越境物は？
--　土地の経歴＝以前は何だったのか（川・田など）
--　災害被害の経歴＝洪水や土砂災害など防災マップと比較
--　水道・ガス・下水＝引き込みの有無、埋没位置や管の状態など
--　騒音・振動の有無＝幹線道路からの距離や周囲の環境
--　通勤・通学環境＝最寄り駅、最寄のバス停、各所要時間など
--　周囲の施設＝学校や公園、役所、銀行、郵便局など
--　周囲のお店＝日常の買物場所、コンビニなど
--　迷惑施設＝墓地・工場・ラブホテル等の距離と影響度
--　電柱の位置＝敷地内or敷地外
--　ごみの収集場所＝近すぎても遠すぎてもNG
--　都市計画道路の有無＝その土地以外にも近隣も含めて

サラリーマンに畑は買えないのですか？

買えません。

農地法という法律により、規制されています。
農地は原則、農業従事者（耕作者）等でないと買えません。
遺産分割による財産分与で取得する場合等はＯＫなのです。
でも、農地を農地のまま手に入れることはできませんが、農地を宅地、雑種地等にする目的で取得することは許可を受ければ可能です。
これを農地転用許可制度といいます。
この農地転用許可を受ければ、その土地を手に入れることができます。
正式には「農地法第５条による許可申請」といいます。
この許可申請はその畑が所在する農業委員会を経由して、都道府県知事にすることになります。

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